Сегодня мы отвечаем на вопросы: Как СНТ может стать деревней или коттеджным поселком? Насколько просто это сделать? Улучшится ли от этого жизнь его нынешних обитателей?
Начнем с того, чем, на самом деле, является СНТ. Садоводческое некоммерческое товарищество – это некое юридическое лицо, «юридическая фикция», придуманная на бумаге. Оно создается для того, чтобы через свои органы – общее собрание собственников недвижимости, председателя и правление – осуществлять управление имуществом общего назначения (пользования), которое служит для обеспечения садоводов некоторыми благами. Для этого СНТ от своего имени заключает договоры на электро- и газоснабжение, охрану, ремонт и обслуживание объектов инфраструктуры товарищества, благоустройство территории, уборку дорог и т.п. Причем права на это имущество зависят от того, когда и каким образом они были оформлены. Имущество общего пользования должно быть оформлено в собственность СНТ, как юридического лица, или находиться в общей долевой собственности всех его членов. Особо отметим, что на сегодняшний момент все без исключения имущество общего пользования, находящееся в границах СНТ «Эфир», не является собственностью Товарищества и его членов.
Таким образом, в общем случае (не касаясь состояния вопроса в СНТ «Эфир») имеется общее имущество, находящееся в частной собственности, а также юридическое лицо, обладающее специальной правоспособностью и созданное исключительно для того, чтобы это имущество эксплуатировать, охранять и содержать в надлежащем состоянии.
На пути «к лучшей жизни» прежде всего придется ликвидировать это юридическое лицо (СНТ). Какие решения принимаются в этом случае? Причем это не является чем-то необычным – это в некоторых СНТ уже реально происходит. Решение принимается на общем собрании, создается ликвидационная комиссия и выполняются иные процедуры, предусмотренные для ликвидации юридического лица Федеральным законом № 31-ФЗ. На завершающем этапе общее имущество товарищества, принадлежавшее ему на праве собственности как юридическому лицу, должно быть распределено. Согласно п.2 ст.28 Федерального закона № 217-ФЗ, при ликвидации товарищества все имущество, находящееся в собственности СНТ, безвозмездно передается в общую долевую собственность владельцев земельных участков вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества. В случае если имущество общего пользования находилось в общей долевой собственности физических лиц с этим имуществом ничего не происходит.
После ликвидации СНТ руководствуются статьей 210 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». И если юридического лица уже нет, а собственность осталась, надо решить, каким образом в дальнейшем это имущество содержать. Являясь собственниками земель общего пользования, их владельцам придется самостоятельно вывозить мусор, обустраивать территорию, чистить дороги и т.п. При этом территория бывшего СНТ еще не станет деревней. Это лишь то, что касалось ликвидации СНТ и распределения оставшегося имущества общего пользования. Чтобы избежать обязанности по содержанию территории, собственники могут передать земли общего пользования муниципалитету.
Для того, чтобы изменить категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков при превращении территории СНТ в деревню, необходимо пройти достаточно сложную процедуру. Федеральный закон № 217-ФЗ рамочно установил норму, заключающуюся в том, что, в принципе, территории СНТ, граничащие с населенными пунктами, могут стать частью этих населенных пунктов. При этом конкретные порядок и правила присоединения территорий бывших СНТ устанавливаются законами регионов Российской Федерации.
В марте вступил в силу Закон Московской области от 21.02.2023 №17/2023-ОЗ "Об установлении в Московской области требований, при соблюдении которых территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд могут быть включены в границы населенного пункта либо в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд может быть образован новый населенный пункт". Краткий комментарий к нему мы опубликовали ранее.
В Законе указывается, что территория садоводства может стать частью деревни или образовать на ней новый населенный пункт при соблюдении ряда требований. Их немного, но их не так просто выполнить. Например, необходимо, чтобы не менее чем на половине земельных участков были расположены жилые дома. Достичь этого показателя достаточно сложно, хотя бы потому, что многие собственники не хотят регистрировать свои строения, а некоторые садовые домики не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым домам. Далее – это соответствие присоединяемой территории градостроительным требованиям, в частности, по ширине дорог, а также по другим параметрам. Важным является требование наличия доступной и достаточной социальной инфраструктуры для обеспечения потребностей собственников и членов их семей на присоединяемой к деревне территории.
Кроме того, главным остается вопрос, за счет каких средств будут содержаться передаваемое имущество общего пользования и предоставляться услуги коммунальных служб многочисленным новым жителям. Считается, что это возможно за счет дополнительных средств, поступающих в бюджет муниципальных образований, специально создаваемых фондов или средств управляющих компаний, назначаемых местной властью. Объекты электро- и газоснабжения СНТ к этому времени могут состоять на балансе соответствующих региональных сетевых организаций.
Надо понимать, что управляющие компании являются коммерческими организациями, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли. В этом случае плата за содержание имущества общего пользования будет существенно выше в сравнении со средним размером взносов, принятых в СНТ, разумно осуществляющих свою финансово-хозяйственную деятельность.
Вырастут и налоги - пропорционально кадастровой стоимости земли (примерно на 30%), строений (примерно на 50%). Оплата за вывоз мусора будет начисляться не как в СНТ, а как в деревне (в зависимости от площади дома), то есть 500-800 рублей в месяц.
Можно оценить затраты на подготовку всех необходимых документов для изменения категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. В случае 6 соток цена может доходить до 100 тыс. рублей. Однако пока сложно оценить стоимость всех мероприятий, связанных с переходом СНТ на земли поселений.
Но в признании СНТ деревней есть и плюсы. Будет проще получить субсидию на строительство дома, за счет бюджета обустроить территорию, построить подъездные дороги...
В конце концов, решение по этому непростому вопросу, когда он, возможно, назреет, придется принимать каждому и всем членам товарищества на общем собрании.
По нашему мнению, желающим незамедлительно перейти на земли поселений, можно в индивидуальном порядке, не вовлекая товарищей по садоводству в этот непростой процесс, продать свои земельные участки в СНТ с воздвигнутыми на них строениями, приобрести приглянувшуюся недвижимость в деревне или КП и счастливо проживать на новом месте.
По материалам выступлений юриста Московского союза садоводов Полины Владимировны Тришиной